臺北市政府地政局

壹、11月實價資訊

　　臺北市政府地政局統計去（102）年11月實價登錄筆數3,537筆（含買賣、租賃及預售案件），較前月減少271件，減少幅度約7.7%，其中揭露筆數3,145筆，揭露率約88.9％。

　　地政局針對11月實價登錄交易案件進行分析，在建物型態上，仍以大樓（6樓以上有電梯）為多數，佔55%，較前月減少1.3%；其次為公寓佔24.1%，較前月增加1.4%；套房佔15.8%，較前月增加0.7%；其他（辦公商業大樓及店面）案件佔5.1%，較前月減少0.8%。公寓與套房型態交易量略有增加，而大樓交易件數呈現略有減少情形。

　　在交易面積部分，11月以40坪以下中小坪數為主，佔73.2%，較前月增加2.8%；其次為40坪~80坪中大坪數案件佔21.5%，較前月減少2%；80坪以上大坪數案件僅佔5.3%，較前月減少0.8%，其中20坪~30坪較前月增加3.6%，50坪以上均較前月減少，顯示民眾購屋行為有偏向建物坪數較小的情況。從屋齡方面觀察，11月交易比重以6~30年間中古屋居多，佔42.1%，較前月增加0.5%；其次為31年以上之老舊建物佔29.8%，較前月增加0.7%；至5年內之新成屋佔28.1%，較前月減少1.2%。

　　在交易價格方面，總價在500萬~2,000萬元案件仍為11月市場交易主流，佔60%，較前月增加3.7%；其次為3,000萬元以上案件佔18.2%，較前月減少1.8%；2,000萬~3,000萬元案件佔18%，較前月減少1%；500萬元以下案件佔3.8%，較前月減少0.9%。交易單價以每坪40萬~60萬元案件居多，佔37.7%，較前月減少0.4%；其次為每坪60萬~80萬元之案件佔31.6%，較前月增加0.9%；每坪80萬元以上案件佔16.9%，較前月減少2.5%；每坪40萬元以下案件佔13.8%，較前月增加2%。顯示高總價與高單價建物之交易量呈現同步下滑情形。

貳、大型社區資料統計分析

　　臺北市因土地面積有限，人口密度極高，建物類型多以集合式住宅為主，早期政府興建之國宅、軍宅等大型社區即屬因應此種住宅需求，其型態為標準化的住宅產品，如面積大約為20～40坪、格局多為兩房或三房等，加以建築基地規模較大，大多具有開放空間充足、棟距較大、配置停車空間等特性，但相對亦因屋齡偏高、住戶較多，而容易衍生出社區設施維護保養、公共空間運用管理、社區居民互動關係等問題。不過由於大型社區坪數適宜，住宅戶數多，在不動產交易市場釋出量相對較大，較易掌握交易行情，仍深受許多購屋者的青睞。

　　經地政局以地籍資料進行統計，臺北市總戶數達300戶以上之大型社區共有135案，除國宅、軍宅以外，仍有為數不少由建商興建之大型社區，為讓民眾更能掌握大型社區房價水準，同時避免交易案例數過少，產生代表性不足的問題，地政局進一步利用實價登錄以來(101年8月至102年11月)所累積的資料，將位於住宅區且實價登錄交易案例數逾10件、各戶面積約在20坪以上者進行篩選後共計有35案(詳附表)，進行相關統計及分析，提供民眾購屋參考。

 

臺北市大型社區數量統計表

行政區	300戶以上大型社區數	位於住宅區、交易案例逾10件註及各戶面積約20坪以上大型社區數
大安區	13	3
信義區	15	4
中正區	7	0
松山區	13	3
中山區	18	2
內湖區	11	8
南港區	6	2
大同區	5	0
萬華區	16	3
文山區	22	9
士林區	4	0
北投區	5	1
合計	135	35

一、 交易單價區間

　　大安區計有成功國宅等3案，皆位處精華地段，生活機能成熟，依個案條件差異，交易單價區間約為60~90萬元/坪；信義區計有忠駝國宅等4案，因區位環境、屋齡等條件不同，價格落差較大，交易單價區間約為50~90萬元/坪；松山區計有延壽國宅等3案，皆有居住環境甚佳，生活機能便利等優點，交易單價區間約為55~68萬元/坪；中山區計有基河二期國宅、興安國宅2案，交易單價區間分別約為48~57萬元/坪及58~70萬元/坪；內湖區計有湖光社區等8案，大多鄰近公園或學校，居住環境佳，除榮耀世紀因屋齡較新，交易單價區間約為70~80萬元/坪，其餘各案交易單價區間約為37~60萬元/坪；南港區計有南港1號國宅等2案，交易單價區間約為36~44萬元/坪；萬華區計有青年新城等3案，皆位於青年公園附近，交易單價區間約為39~50萬元/坪；文山區計有萬芳社區等9案，其中發現之旅、王者鄉大廈因管理維護佳，交易單價區間約為40~48萬元/坪，其餘各案交易單價區間約為26~43萬元/坪；北投區計有文化國宅1案，交易單價區間約為31~42萬元/坪。

二、 交易案例數及流通率分析

　　(一) 交易案例數分析交易案例數最多的前3名大型社區依序為中山區基河二期國宅69件、松山區延壽國宅66件及松山新城54件。基河二期國宅位於大彎北段區段徵收區，鄰近濱江國小、濱江國中，區內學校、大賣場、百貨公司一應俱全，周邊高級住宅林立，不動產交易量大；延壽國宅位於延壽街、三民路一帶，附近有公園、學校、醫院、超市，生活機能完整，對於自住需求的購屋者極具吸引力，交易量為次高；松山新城位於敦化北路、健康路附近，學區條件佳，生活機能便利，距機場不遠且擁有高品質居住環境，也成為許多買方指名購買的區域。以上三案總戶數均超過1,800戶，其總戶數相對較多，交易案例數也相對較多。

　　(二) 市場流通率分析為進一步了解大型社區的交易頻率，地政局針對其市場流通情形(簡稱流通率)做觀察，亦即就該社區交易案例佔該社區總戶數的比例分析，流通率高表示其易買易賣，流通率較高者多為坪數較小之物件，因其單價或總價較低，較易吸引欲進駐本市之買方；另對賣方而言，當家庭成員增加後，原居住面積不敷使用，便有換屋的需求，故賣屋意願增強，形成買賣交易熱絡之情形。流通率超過5%以上的大型社區計有觀星台北、愛眉山莊、發現之旅、興隆社區等4案，皆位於文山區，觀星台北位於木柵路二段109巷100弄，興隆社區位於興隆路三段207巷，鄰近再興中學，愛眉山莊位於辛亥路四段77巷92弄，鄰近辛亥國小，以上三案流通率較高主要為建物坪數較小，總價門檻相對較低，吸引不少購屋者，交易情形熱絡。另發現之旅位於辛亥路六段21巷，為中大坪數規劃建案，其交易價格不若市中心高不可攀，亦吸引不少喜愛當地環境的購屋者，流通率亦高。 另外流通率相對較低的大型社區，如大安國宅、成功國宅、富台國宅、南港1號國宅、永吉國宅等，或因建物坪數較大，單價或總價較高，潛在購屋者有限，或因居民熟悉當地環境，釋出案件較少，或因社區區位環境較差，不易吸引購屋者，形成買賣交易較不熱絡之情形。

三、 交易單價約40萬元/坪或總價約1,000萬元以下大型社區

　　交易單價約40萬元/坪(含以下)之大型社區計有文化國宅、基河三期國宅、萬芳社區、興隆社區、觀星台北、家家花園新城、愛眉山莊、萬美社區及家家社區等。文化國宅位於北投區文化三路一帶，視野景觀良好，社區規劃完善，惟距離市區稍遠，交易單價區間約為31~42萬元/坪；基河三期國宅位於南港區重陽路187巷、松河街附近，開放空間廣闊，學區條件尚佳，交易單價區間約為36~41萬元/坪；其餘均位於文山區，其中興隆社區、家家花園新城、家家社區位於海巡署對面興隆路三段一帶，為屋齡30年以上公寓，距捷運萬芳醫院站不遠，交通尚稱便利，區域地勢稍高，交易單價區間約為26~36萬元/坪。另外位於萬華區中華路二段、國興路附近的國光社區，鄰近青年公園，周邊生活環境尚佳，為屋齡30年以上住宅大樓，因建物坪數較小，交易總價較低，交易總價區間約為750~950萬元。

　　地政局貼心叮嚀，大型社區因買賣案例較多，易於比價，較能掌握交易行情，但同時也存在戶數規模大，易有管理維護不易等問題，民眾仍應視自身需求與負擔能力，仔細衡量利弊，才能挑選到最適合自己的房子。

臺北市大型社區交易價量及流通率統計表

行政區	社區名稱	位置	戶數	屋齡 (年)	建物型態	交易案例數	交易案例單價區間（萬元/坪）	交易案例總價區間（萬元）	流通率
大安區	成功國宅	和平東路三段、復興南路二段附近	3668	28	大樓	44	約60-75	約1800-3268	1.20%
	大安國宅	建國南路二段、大安森林公園附近	1394	27	大樓	12	約66-80	約2168-2850	0.86%
	郵政新村	信義路三段、建國南路一段附近	687	26	大樓	14	約75-90	約1930-2950	2.04%
信義區	忠駝國宅	基隆路、光復南路附近	1470	29	大樓	28	約60-88	約1610-3100	1.90%
	永吉國宅	永吉路、虎林街附近	1057	30	大樓	15	約50-65	約1138-2170	1.42%
	富台國宅	忠孝東路五段、松信路附近	771	25	公寓	10	約67-78	約1880-3000	1.30%
	世貿新城	松智路、松平路附近	424	15	大樓	11	約75-90	約3850-5168	2.59%
松山區	延壽國宅	延壽街、三民路、健康路附近	2724	21	大樓	66	約58-68	約1600-2920	2.42%
	松山新城	光復北路、健康路附近	1816	16	大樓	54	約60-68	約2130-3880	2.97%
	健安新城	健康路、三民路附近	925	9	大樓	30	約55-65	約3490-4400	3.24%
中山區	基河二期國宅	樂群二路、敬業三路附近	2255	13	大樓	69	約48-57	約2000-2708	3.06%
	興安國宅	興安街、復興北路附近	1757	27	大樓	29	約58-70	約1580-2690	1.65%
內湖區	湖光社區	陽光街、江南街71巷附近	1948	29	大樓	49	約38-50	約1200-2200	2.52%
	基河一期國宅	安興街、行善路附近	1351	14	大樓	37	約38-48	約1320-2000	2.74%
	東湖國宅	康寧路三段189巷(明湖國小附近)	904	18	大樓	19	約40-50	約1280-2100	2.10%
	西湖園	內湖路二段103巷(碧湖公園附近)	482	30	大樓	10	約39-46	約1345-2700	2.07%
	治磐社區	環山路一段(西湖國小前)	476	30	大樓	11	約49-60	約1250-1780	2.31%
	大湖國宅	成功路五段(大湖公園旁)	427	16	大樓	12	約45-55	約2100-2710	2.81%
	昇陽大地	金龍路222巷	334	20	大樓	11	約37-50	約740-1668	3.29%
	榮耀世紀	星雲街 (康寧國小附近)	314	9	大樓	14	約70-80	約2460-4950	4.46%
南港區	南港１號國宅	福德街375-473號	1714	15	大樓	23	約39-44	約1700-1860	1.34%
	基河三期國宅	重陽路187巷、松河街附近	569	9	大樓	13	約36~41	約1600-1770	2.28%
萬華區	青年新城	青年路、國興路附近	1772	26	大樓	30	約40-49	約1180-1720	1.69%
	國光社區	中華路二段、國興路附近	1440	34	大樓	29	約40-50	約750-950	2.01%
	國興國宅	國興路、水源路附近	780	31	大樓	17	約39-48	約850-1230	2.18%
文山區	萬芳社區	萬安街一帶	1068	24	大樓	39	約35-43	約700-1250	3.65%
	興隆社區	興隆路三段207巷	829	32	公寓	42	約26-32	約800-1100	5.07%
	觀星台北	木柵路二段109巷100弄	556	18	大樓	47	約33-38	約765-1230	8.45%
	家家花園新城	興隆路三段185巷3-13弄	556	31	公寓	24	約28-33	約756-880	4.32%
	愛眉山莊	辛亥路四段77巷92弄	414	11	大樓	27	約37-43	約650-875	6.52%
	萬美社區	萬美街二段2巷	352	31	公寓大樓	16	約29-35	約813-940	4.55%
	發現之旅	辛亥路六段21巷	338	15	大樓	19	約40-45	約2356-2800	5.62%
	王者鄉大廈	仙岩路22巷	335	19	大樓	14	約41-48	約1200-1920	4.18%
	家家社區	興隆路三段221巷2~14弄	310	34	公寓	12	約30-36	約920-1080	3.87%
北投區	文化國宅	文化三路一帶	794	28	大樓	13	約31-42	約1110-1868	1.64%

註1：資料統計期間為101年8月至102年11月登記且申報完成已揭露之公寓（5樓含以下無電梯）及大樓（6樓含以上有電梯）之買賣案件價格。

註2：案件篩選原則為總戶數300戶以上、交易案例逾10件及各戶面積約在20坪以上位於住宅區之大型社區，並排除1樓、商辦大樓、地下室及車位無法拆算等之案件。

註3：戶數計算方式係以地籍登記簿所載該社區建築基地之地上建物棟數，未排除共有部分。

註4：流通率＝交易案例數／總戶數，流通率較高或因坪數較小，單價或總價較低，或因原住戶有換屋需求，形成買賣交易相對熱絡之情形；流通率較低或因建物坪數較大，單價或總價較高，潛在購屋者有限，或因居民熟悉當地環境，釋出案件較少，或因社區區位環境較差，不易吸引購屋者，形成買賣交易較不熱絡之情形。如您有購屋需求，歡迎使用臺北市不動產交易實價查詢服務網（http://tred.taipei.gov.tw/trueprice/trueprice-a-1.aspx），該網提供地圖「彈性框選」範圍搜尋及用「路段」、「門牌」、「地號」、「捷運站」等多種定位方式查詢，可輕鬆查詢所需要的不動產交易價格資訊，並可藉由街景服務，了解所查詢案件周邊環境，讓您跟著實價資訊去買房。