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Q&A

Q&A
通則內容

Q1 政府為何要推動實價登錄?110年7月1日修法後新制內容是什麼?

A1

一、政府推動實價登錄係為促進不動產交易資訊透明化,買賣雙方如能充分掌握合理價格,就不易誤買錯賣,交易糾紛較不易產生,雙方之權益即能得到保障,並能健全不動產市場發展。為解決過去不動產交易資訊不足問題,100年12月30日總統公布平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例修正條文,規定交易權利人(買方)、地政士或不動產經紀業(含仲介業及代銷業)應向主管機關申報登錄不動產買賣、租賃及預售屋成交案件實際資訊,自101年8月1日開始實施實價登錄制度,經歷108年7月31日修法,調整為以權利人及義務人(買賣雙方)為申報義務人,且申報時機調整為併同移轉登記辦理,並依違法情節調整買賣案件罰則區分輕重。

二、今為精進實價登錄制度,提升交易資訊透明,平均地權條例於110年1月27日經總統修正公布,變革重點包括門牌及地號完整揭露、預售屋全面即時申報、增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則,並增訂預售屋銷售前申報備查建案資訊及定型化契約、預售屋紅單交易納管等規定。新制自110年7月1日施行,不動產交易資訊將更透明、即時、正確,並防杜有心人士刻意透過資訊缺乏或不實進行哄抬炒作,促進不動產市場健全發展。

Q2 什麼情形要申報登錄成交資訊?

A2

一、買賣案件:凡登記原因為「買賣」的移轉案件,買賣雙方應於申請移轉登記時一併申報登錄。

二、租賃案件:透過不動產經紀業成交之租賃案件,應於簽訂租賃契約書後30日內,由不動產經紀業申報登錄。若當事人自行成交,則無須申報登錄。

三、預售屋案件:銷售預售屋者(預售屋買賣契約出賣人,包括不動產開發業或自然人),應在與買方簽訂預售屋買賣契約書之日起30日內,申報登錄成交資訊。如委託經紀業代銷成交者,則由受託之經紀業者申報登錄。

Q3 申報登錄及提供查詢資訊有哪些?是否只要申報登錄房地成交價?

A3 各界對於不動產交易最關切的就是成交價格,但房地產價格的形成,受區位及不動產本身的條件等因素影響,所以實價登錄如僅申報成交價並無法呈現完整資訊,故申報內容包括「交易標的」、「價格資訊」及「標的資訊」。

Q4 申報登錄方式為何?

A4

一、買賣案件:

(一) 憑證申報(A1)(暫未開放,配合數位櫃檯系統建置時程辦理)
地政士受買賣雙方委託辦理買賣移轉登記及申報登錄者,於數位櫃檯申請登記時,一併申報登錄資訊,免另附紙本申報書。買賣雙方應於數位櫃檯進行登記案件線上簽章時,一併確認申報登錄內容。

(二) 表單申報、紙本送件(A2)
買賣雙方協議由其中一人或其代理人於申請登記前,無須使用憑證,透過網際網路之「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」登錄申報資料後,取得申報書序號,並列印「不動產成交案件實際資訊申報書(買賣)」紙本,由買賣雙方(及其代理人)簽章確認後,併同登記案件送件至地政事務所。

(三) 紙本申報(A3)
買賣雙方(及其代理人)於買賣案件送件登記前,填具「不動產成交案件實際資訊申報書(買賣)」紙本申報書,由買賣雙方(及其代理人)簽章確認後,併同登記案件送件至地政事務所。

二、租賃案件:

(一) 憑證登錄、線上申報(C1)
透過網際網路之「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」申報者,經紀業應以工商憑證申報進行驗證,相關標示資訊均需由申報人自行輸入。

(二) 表單登錄、紙本送件(C2)
如無憑證者,亦得透過網際網路之「地政線上申辦系統-不動產實價登錄」登錄,並於完成線上表單登錄後印製紙本,由申報人/代理人簽章確認,並送受理申報登錄機關收件。

(三) 紙本申報(C3)

(1) 自行登錄:受理申報登錄機關得設立電腦,由申報人或代理人自行登錄,並視其需要由機關承辦人員予以協助。

(2) 機關協助登錄:由申報人或代理人填具「不動產成交案件實際資訊申報書(租賃)」,於簽章後送受理申報登錄機關。

三、預售屋案件:

(一) 憑證登錄、線上申報(B1)
透過網際網路之「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」申報者,經紀業應以工商憑證申報、銷售預售屋者(不動產開發業或自然人)應以工商憑證或自然人憑證申報進行驗證,相關標示資訊均需由申報人自行輸入項目。

(二) 表單登錄、紙本送件(B2)
如無憑證者,亦得透過網際網路之「不動產成交資訊及預售屋資訊申報網」登錄,並於完成線上登錄後印製紙本,由申報人/代理人簽章確認,並送受理申報登錄機關收件。

(三) 紙本申報(B3)

(1) 自行登錄:受理申報登錄機關得設立電腦,由申報人或代理人自行登錄,並視其需要由機關承辦人員予以協助。

(2) 機關協助登錄:由申報人或代理人填具「不動產成交案件實際資訊申報書(預售屋)」,於簽章後送受理申報登錄機關。

Q5 有申報登錄期限之案件其期限最後一日如為假日時,是否可以順延至下一個工作日?

A5 可以。依據行政程序法第48條第4項及法務部90年9月25日法90律字第033821號函規定,期間之末日為星期日、國定假日或其他休息日者,以該日之次日為期間之末日;期間之末日為星期六者,以其次星期一為期間末日。例如:某實價登錄案件原申報登錄期間最後一日為110年8月1日(星期日),則申報期限可順延至110年8月2日(星期一)。

Q6 可以將填妥之申報書郵寄至地政事務所辦理嗎?

A6 實價登錄申報未開放郵寄申請。買賣案件目前僅能併同登記案件親至地政事務所辦理;未來可配合數位櫃檯系統建置採網際網路憑證申報;租賃及預售屋案件建議可利用工商憑證以網際網路申報登錄。

Q7 申報登錄後申報書、收執聯等相關文件是否需要保留?

A7 要。建議申報義務人及其代理人將申報書影本、收執聯、數位檔及相關文件保存至少3年,以作為直轄市、縣(市)主管機關於必要時檢查核對之用。

買賣案件

Q1 買賣案件之實價登錄由誰申報?申報時機為何?

A1 買賣案件應由買賣雙方共同申報,並得協議由一人或他人代理申報;不動產買賣案件應於登記案件送地政事務所收件時一併申報,未併同申報者,主管機關應以書面通知限期(接獲通知書後7日內)申報,屆期未申報登錄且買賣案件已辦竣所有權移轉登記者,將按次處罰。

Q2 買賣案件申報書可否僅由代理人簽章?

A2 買賣案件應由全體申報義務人及代理人於申報書簽章。但委託代理人申報(或更正申報)之案件,如另行檢附載明代理權限包含代理申報登錄並經全體申報義務人及代理人簽章之委託書,且代理人已填寫申報書「4.代理人」欄位並於「委任關係」勾選②者,申報書(及更正申報內容申請書)得免由申報義務人簽章,僅由代理人簽章。

Q3 買賣案件之實價登錄申報書可否由複代理人或登記助理員送件?

A3 實價登錄申報書代理人應親自送件,但地政士同時代理申請登記及申報登錄者,得由其登記案件之複代理人或登記助理員送件。

Q4 如果申請買賣登記時未併同申報登錄應如何補申報,受理單位為何?

A4

一、登記完畢前補申報:

(一) 買賣雙方共同申報,並於實價申報書上註明登記收件字號(其餘申報方式及應備文件同一般案件)。

(二) 至受理登記地政事務所實價登錄櫃檯送件完成申報。

二、登記完畢後補申報:

(一) 買賣雙方共同申報,並於實價申報書上註明登記收件字號。

(二) 至臺北市政府地政局(地價科)或各地政事務所櫃檯送件完成申報。

Q5 如果申請買賣登記時未併同申報登錄,又因出國無法於通知期限內申報,可否申請暫緩申報?

A5 不可以。建議可委託他人代理申報。

Q6 買賣案件申報後如何申請更正原申報內容?

A6

一、原申報登錄內容有誤者,買賣雙方(或其代理人)應檢附下列文件,至臺北市政府地政局辦理(或就近至任一地政事務所以代收代寄方式辦理)更正申報:

(一) 買賣雙方自行辦理者,應檢附實價登錄更正申報內容申請書、申報書、買賣契約書影本或其他證明文件及買賣雙方身分證明文件影本。

(二) 委託代理人辦理者,代理人應親自送件,但地政士為代理人時,得由其登記助理員送件。送件人除前述資料外,另應檢附委託書及代理人身分證明文件影本;其中更正申報內容申請書及申報書得免由申報義務人簽章。原申報登錄時以申報書代替委託書,並載明代理權限包含更正申報且尚未逾委託期間者,得以原申報書影本代替委託書。

二、地政局收受案件後,先將原申報登錄案件不予揭露,並審認是否受理更正,確認受理後於地政線上申辦系統更正申報登錄資料。

Q7 如果我賣房子給哥哥,是二親等間之買賣,要辦理實價登錄嗎?

A7 要。只要到地政事務所辦理「買賣登記」的案件,不論支付價金多寡,都要依規定辦理實價登錄申報,並在申報書備註欄勾選「關係人間交易」之特殊交易情形。

Q8 如果土地與建物分件送買賣登記,實價登錄申報原則為何?

A8

一、土地買賣移轉登記案件於申報登錄時,交易總價請填寫0,並勾選備註欄「⑨預售屋、或土地及建物分次登記案件」項目。

二、建物買賣移轉登記案件申報登錄時,請依買賣契約就土地、建物(及車位)之相關資訊及成交價格完整申報,並勾選備註欄「⑨預售屋、或土地及建物分件登記案件」,另勾選備註欄⑫填寫地號及權利範圍。

Q9 同一買賣登記案件如含有多個交易標的,如何辦理實價登錄申報?

A9

一、無個別交易價格:
如無個別交易價格者,僅需填載1份申報書,並就全部交易標的之相關資訊及交易總價申報登錄。

二、有個別交易價格:

(一) 同一買賣登記案件含有多筆土地、多棟(戶)建物或個別土地持分間,如有個別交易價格者,應就每筆(棟[戶])或土地權利範圍分別填載申報書,並勾選備註欄⑩或⑪填寫該申報書申報之地號及權利範圍或主建號。

(二) 多筆多棟(戶)或1筆多棟(戶)交易中,建物座落相同基地者,並應於備註欄⑫填寫該申報書申報建物座落之基地地號及其對應之權利範圍。

租賃案件

Q1 不動產出租要實價登錄嗎?由誰申報?申報時機為何?

A1 不動產出租案如委託不動產經紀業成交者才要申報,並由經紀業者於簽訂租賃契約書後30日內辦理申報。

Q2 不動產租賃成交案件若未透過不動產經紀業者成交,是否須申報?

A2 無須申報。不動產經紀業管理條例規定,不動產經紀業應於簽訂租賃契約書後30天內申報登錄,所以若該租賃案不是透過不動產經紀業仲介成交者,無須申報登錄。

Q3 不動產租賃成交案件若為未登記建物須申報登錄嗎?

A3 租賃案件標的之建物有已辦保存登記(即建物所有權第一次登記)及未辦保存登記(如增建或頂樓加蓋)者,於申報登錄時就已辦保存登記建物或土地應有部分填報相關資訊,其中未辦保存登記建物之相關資訊應於申報書「備註欄」註記實際租賃使用情形(如含增建或頂樓加蓋及其面積等資訊)。又租賃案件僅為未保存登記之建物亦無土地應有部分,由於建物標示並無建號可資填報,現階段尚非屬應申報登錄之範疇。

Q4 租賃及預售屋案件於申報期限屆滿後如何申請更正原申報內容?

A4

一、原申報登錄內容有誤者,申報義務人應填寫更正申請書,併同租賃或預售屋契約書影本或其他證明文件、身分證明文件,親至臺北市政府地政局申請,或就近至任一地政事務所以代收代寄方式辦理。

二、地政局收受案件後,先將原申報案件不予揭露,並審認是否受理更正,確認受理後至地政線上申辦系統撤銷原申報案件,再通知申報人重新辦理申報。

Q5 不動產租賃成交案件申報書109年修正後與原申報書之差異?

A5 修正後申報書與原申報書之差異:

一、申報人等之「地址」欄位名稱改為「通訊地址」。

二、原「租賃筆棟數」欄位內「車位_個」移至「車位資訊」內。

三、原「有無附屬傢俱」欄位名稱改為「有無附屬設備」。

四、原「土地租金總額」、「建物租金總額」欄位刪除,僅需填寫「房地租金總額(含車位租金總額)」及「車位租金總額」。

五、「車位」欄位新增「車位所在樓層」。

預售屋案件

Q1 預售屋案件何時開始適用實價登錄新制規定?

A1 實價登錄2.0新制經行政院公告自110年7月1日施行,以預售屋買賣契約簽訂日區分適用新制或舊制,申報義務人及申報時機說明如下:

一、110年7月1日後簽訂買賣契約者適用新制規定,銷售預售屋者(預售屋買賣契約出賣人,包括不動產開發業或自然人。委託經紀業代銷成交者,為受託之經紀業者)為申報義務人,應在與買受人簽定預售屋買賣契約之日起30日內,完成成交資訊申報登錄。

二、110年6月30日前簽訂買賣契約者適用舊制規定,受託代銷之不動產經紀業為申報義務人,於委託代銷契約屆滿或終止30日內完成交資訊申報登錄。如委託代銷契約於110年7月1日屆滿、終止未逾30日或尚未屆滿、終止者,應依內政部令頒緩衝期間內完成成交資訊申報登錄:

(一) 109年12月31日以前簽訂之預售屋買賣契約,限期於110年12月31日以前辦理申報登錄。

(二) 110年1月1日至110年6月30日期間簽訂之預售屋買賣契約,限期於110年9月30日以前辦理申報登錄。

Q2 取得使用執照後買賣之不動產是否仍需要辦理預售屋實價登錄?

A2 依據不動產經紀業管理條例第4條第3款之定義,預售屋係指領有建造執照尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的之物,故已取得使用執照之建物交易,為成屋買賣,於辦理移轉登記時併同申報買賣實價登錄即可,免申報預售屋實價登錄。

Q3 預售屋已經依舊制在代銷契約屆滿後30天內申報過的案件,辦理買賣移轉登記時,是否仍需要申報?由誰申報?

A3 已依舊制申報登錄預售屋成交資訊者,於辦理買賣移轉登記時,仍應由買賣雙方共同申報登錄買賣案件成交資訊。

Q4 預售屋買賣案件完成申報登錄後,又將權利轉售予第三人,是否需再辦理預售屋買賣案件申報登錄?

A4

一、原契約解除並由銷售預售屋者與第三人另簽訂預售契約(即退戶後再行出售)者,原已申報登錄案件不用撤銷,但需重新申報登錄,並應勾選備註欄④「解約後再次出售之交易」及填寫原申報書序號。

二、原契約未解除,係由買方自行以權利買賣(或讓渡)等方式轉售予第三人者,原已申報登錄案件不用撤銷,該讓渡契約也不用再辦理申報登錄。是類案件於交屋辦理買賣移轉登記時,應依預售屋買賣契約成交價格申報,並勾選備註欄⑨「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫預售屋申報書序號。另應於備註欄⑬「其他」敘明轉售情況及該權利買賣(或讓渡)契約之成交價格。

Q5 預售屋成交案件申報書110年修正後與原申報書之差異?

A5 修正後申報書與原申報書之差異:

一、申報人分為「銷售預售屋者」及「不動產經紀業」。

二、新增「預售屋資訊及買賣定型化契約備查申報書序號」欄位。

三、建物坐落修改為「○○縣市○○區鄉鎮市○○路街○段○巷○弄○號○樓○室」。

四、原「交易筆棟數」欄位修改為「交易標的」,申報內容除土地建物及車位交易筆棟數外,另須填載交易標的編號「○棟○號」。如預售屋未特別分棟者,可填寫0棟 ○-○F 號(例如A1-10F號)。

五、原「房地交易總價」欄位名稱修改為「不動產交易總價」。

六、土地標的清冊中「都市土地使用分區」欄位修改為「都市土地使用分區/次類別名稱」,除勾選土地使用分區種類外,新增填寫該使用分區之次類別名稱。

七、建物標的清冊欄位調整,另增加「107年1月1日以後申請建造執照者,免填屋簷及雨遮面積」之說明。

八、新增備註欄,可勾選與不動產交易相關資訊未盡事項之註記。

Q6 申報完成後購買標的有價格、面積、格局上的變動或加購車位,要如何處理?

A6 如申報完成後因契約變更,而有價格、面積或格局等變動,而非申報誤漏之更正,請留存該變更佐證資料,以利查核;並俟交屋辦理買賣移轉登記時,依實際交易價格、面積及格局申報登錄。另如係因申報誤漏,須辦理更正者,於申報期限內,可依線上申報或紙本送件程序辦理更正(撤銷原申報案件,並重新報送);如已超過申報期限,應以書面提出更正申請。

裁罰內容

Q1 逾期未申報或申報不實,是否會處罰?

A1

一、買賣成交案件:

(一) 買賣雙方於接獲限期申報通知書後7日內仍未申報登錄,且買賣案件已辦竣所有權移轉登記者,處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15日內申報,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未申報者,按次處罰。經處罰2次仍未改正者,按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。其含建物者,按戶(棟)處罰。

(二) 申報登錄價格資訊不實,處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未改正者,按次處罰。經處罰2次仍未改正者,按次處新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。其含建物者,按戶(棟)處罰。

(三) 申報登錄價格以外資訊不實,會給予一次限期改正的機會,但經通知限期15日內改正而屆期未改正者,處以新臺幣6千元至3萬元罰鍰,並再限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期仍未改正者,按次處罰至完成改正為止。

二、租賃成交案件:

(一) 經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄租金或面積資訊不實,處以新臺幣1萬元至5萬元罰鍰,並限期15日內申報登錄或改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未申報登錄或改正者,則按次處罰至完成申報登錄或改正為止。

(二) 申報登錄租金、價格及面積以外資訊不實,令其限期改正;屆期未改正,處以新臺幣6千元至3萬元罰鍰,並按次處罰至完成改正為止。

三、預售屋成交案件:

(一) 銷售預售屋者或受託代銷之經紀業未依限申報登錄資訊、申報登錄價格或交易面積資訊不實,按建物戶(棟)數處以新臺幣3萬元至15萬元罰鍰,並限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未改正者,按次處罰。經處罰2次仍未改正者,按次依建物戶(棟)數處以新臺幣30萬元以上100萬元以下罰鍰。

(二) 申報登錄價格及交易面積以外資訊不實,會給予一次限期改正的機會,但經通知限期15日內改正而屆期未改正者,處以新臺幣6千元至3萬元罰鍰,並再限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期仍未改正者,按次處罰至完成改正為止。

Q2 主管機關查核申報登錄資訊,受查核者規避、妨礙或拒絕,是否會處罰?

A2 直轄市、縣(市)主管機關為查核申報登錄資訊,得向買方、賣方、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明。受查核者如規避、妨礙或拒絕查核,將處以新臺幣3萬元以上15萬元以下罰鍰,並限期15日內改正,裁處前得給予陳述意見機會;屆期未改正者,按次處罰。

Q3 申報人如遭主管機關認定有申報登錄不實之虞,應如何主張權利?

A3 於主管機關要求說明時,申報人應檢具相關證明文件(例如契約書或不動產說明書等文件),向主管機關提出說明;如已遭主管機關裁罰,認為行政處分違法或不當,致損害其權利或利益者,得依法提起訴願。

Q4 如果申報人對主管機關因認定申報登錄不實而為裁罰之行政處分不服時,有無救濟管道?

A4 如對主管機關所為之裁處不服,可依訴願法之規定,於裁處書達到之次日起30日內提起訴願。

Q5 如果買賣雙方有多人時,其罰鍰分攤方式為何?

A5 罰鍰分攤原則如下:

一、買賣雙方皆無法舉證其無故意或過失者,由雙方各負擔罰鍰1/2,再按買方或賣方各自之人數分算。

二、買賣雙方如僅一方舉證其無故意或過失者,由另一方負擔罰鍰,再按買方或賣方之人數分算。

三、買賣雙方如皆僅部分當事人舉證其無故意或過失者,由雙方各負擔罰鍰1/2,再按有故意或過失之買方或賣方各自之人數分算。

四、賣方出售非基於自身意願者(如依土地法第34條之1不同意處分之共有人)或依規定得由買方單獨申請買賣移轉登記者(如土地登記規則第27條第11 款、第102條第1項規定),賣方免罰。

查詢內容

Q1 是否所有受理申報登錄之實際資訊,皆會對外公開?公開的方式為何?會不會洩漏個人隱私?

A1

一、主管機關就申報登錄資訊經抽查核對確認無誤後,應篩選去除顯著異於市場正常交易價格及特殊交易之資訊提供查詢,其原則列舉如下:

(一) 單價過高或過低之案件,如不具市場參考價值者,不予揭露。

(二) 總價為0之案件,不予揭露。

(三) 特殊案件之交易,非屬一般正常交易者,如備註欄代碼2-2建商與地主合建案、5-8借名登記返還、5-9受債權債務關係影響或債務抵償、5-10雙方合意(法院判決)解除契約、6-1塔位/墓園等案件,不予揭露。

(四) 土地及建物分件登記之案件,如申報人未依規定將土地及建物合併申報者,不予揭露。

(五) 連件案件若總價無法拆分,應合併申報於1件中,其餘案件不予揭露。

(六) 經檢舉尚在調查之案件,不予揭露。

(七) 其他申報內容有疑義案件,不予揭露。

二、資訊經篩選整理後,地號及門牌等成交資訊完整揭露提供查詢,使不動產交易資訊更為透明。另外對外公開的資訊不會包含個人資料。

Q2 申報登錄後,買賣案件有哪些資訊及內容可供民眾查詢?

A2

一、交易標的:土地地號或建物門牌、交易筆棟數等資訊。

二、價格資訊:不動產交易總價、車位個數、車位總價等資訊。

三、標的資訊:交易年月、土地移轉面積、建物移轉面積、使用分區、主要用途、主要建材、建築完成年月、總樓層數、移轉層次、建物現況格局、有無管理組織、有無電梯、車位類別、車位面積、車位所在樓層等資訊。

其他內容

Q1 臺北市實價登錄之主管單位為何?

A1 依案件類別區分主管單位:

一、買賣成交案件:臺北市政府地政局地價科。

二、租賃及預售屋成交案件:臺北市政府地政局地權及不動產交易科。

Q2 如果發現實價登錄價格有疑問應如何反映?

A2 民眾查詢的實價登錄價格如認有疑義,可檢具具體證明資料向臺北市政府地政局主管單位反映。

Q3 主管機關如何確認申報資訊之真實性?

A3 申報人完成不動產成交案件實際資訊之申報登錄後,主管機關將進行查核,並得向買方、賣方、地政士或不動產經紀業要求查詢、取閱有關文件或提出說明。經查核後對於價格資訊疑有不實之案件,得報請中央主管機關向相關機關或金融機構查詢、取閱價格資訊有關文件,以確保申報登錄資訊之正確性。

Q4 如何申請複印實價登錄申報書?費用如何計算?

A4

一、申報登錄後如需複印實價登錄申報書,得由申報人或交易雙方當事人(或其繼承人)提供相關身分證明文件,並填寫地籍謄本及相關資料申請書,向臺北市政府地政局(地價科)或臺北市各地政事務所申請複印申報書。

二、複印費用依「檔案閱覽抄錄複製收費標準」計價收費每頁2元。